不同于新建商品房，二手房的房屋交付与验收环节通常是在房屋买卖交易完成、购房业主办理了不动产权利证书转移登记后，买卖双方才进行物业交付与验收手续。

最常见、最安全的房屋交付时间结点为：卖方收到买方全部房款，双方办理完房屋所有权转移登记手续之后。如果在未办理房屋所有权过户手续的情况下进行的房屋交付，都存在一定的风险。在二手房交房时，要特别注意以下问题：

第一，检查和验收房屋内部附属设施。如果购买的二手房经过装修过，双方已约定某些装修和家电家具等包含在总房款之内，那么在交房时，买家要严格按照合同约定的清单一一核查这些设施设备。

第二，检查房屋是否存在“六漏一渗”。看看屋面、水箱、楼地面、地下室、上下水管道、卫生洁具是否存在漏水情况，看看房屋墙面是否存在渗水情况。若在房屋验收的过程中发现问题,一定要在验收交接记录中注明，最后买卖双方协商出解决方案。条件允许的话，购买次新房要向卖方索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第三，查看水、电、天然气、宽带、物业等费用是否已结清。

①水表账单

根据买卖合同的约定，双方在交房的时候要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。这点购房者应该注意，因为如果催缴之后仍无人交水费，会发生停水的事情，到时候受苦的是购房者。因此，购房者在交房的时候要问清水费交付情况，并进行查询。

②电表情况

在房屋交接验收时，买方应查验电表是否有移动、改装、线路走向是否正常等。买双方携带本不动产证前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并由卖方结清交房当日之前该电表的欠费。

③天然气过户

买卖双方亲自到燃气部门查询天然气是否存在欠费情况，确定无欠费情形后，买方携带新房产证办理煤气过户更名。

④有线电视及宽带过户

有线电视实行一户一卡制，由于有些存量房是空房，平时无人居住，卖方也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠时间一长，有线站会作封端处理。买方在办理有限电视过户之前应该查清欠费情况。若费用结算完成，办理过户时需要买方携带新不动产权证、交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证进行办理。买卖双方以交房当日为准，结算宽带费账单。若费用结算完成，办理过户需要买方携带新不动产权证办理过户。

⑤物业更名及费用结算

买卖双方到房屋所在地的物业管理公司办理物业交接，以交房当日为准结算物业管理费。

第四，确认原房主是否将户口迁出。在二手房买卖交易中，除房屋交接和权利转移以外，卖方的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一。买方可通过中介方提醒卖方在房屋交接日前将户口迁出。一要在买卖交易合同中就明确户口迁出时间；二要明确约定逾期迁出户日数及违约金标准，以免给自己造成损失。

第五，接收全部钥匙。确认所有的费用均以缴纳和屋内设施物品交接后，买方一定要向卖方要回所有的钥匙，包括房门钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、地下室或储藏室钥匙、信箱钥匙等。

附：物业交割单

物业交割单

编号：

经由出售之房屋，现于年月日起正式交付予使用。双方确认以下事项，购买方收到该房屋之进门钥匙___把、门卡___张、水卡___张、电卡___张、天然气卡___张。并签收场内设施与买卖合同相符，交接无误。

1、该房屋之物业管理费、暖气费：（结清：□是/□否）

如有欠费，由出售方承担。

2、该房屋之水费，抄到水表读数：（结清：□是/□否）

如有欠费，由出售方承担。

3、该房屋之电费，抄到电表读数：（结清：□是/□否）

如有欠费，由出售方承担。

4、该房屋之天然气费，抄表读数：（结清：□是/□否）

如有欠费，由出售方承担。

自即日起，该房屋发生的所有费用将由购买方负责。经双方确认，该房屋是以现状交付使用，且双方已无异议，至此中介方的责任义务即告终止。

备注：

出让方：

购买方：

年月日

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